Accueil » Service public pour les particuliers

Service public pour les particuliers

Accueil particuliers  > Logement  > Location immobilière : fin du bail  > Préavis et formalités du congé donné par le propriétaire (bailleur)

Fiche pratique

Préavis et formalités du congé donné par le propriétaire (bailleur)

Vérifié le 01 January 2019 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)

  • Logement vide
  • Logement meublé
  • Logement soumis à la loi de 1948

Le propriétaire d'un logement vide peut donner congé à son locataire pour vendre le logement, le reprendre (pour y habiter ou pour loger un proche), ou pour un motif légitime et sérieux (impayés, troubles de voisinage, ...). Pour cela, il doit respecter des conditions de forme et de délai (préavis). Par exemple, le congé délivré ne peut prendre effet qu'au terme du bail. Il existe toutefois des locataires protégés, dont le bail ne peut pas être résilié.

Les logements sociaux et les logements conventionnés Anah font l'objet de règles spécifiques.

Le propriétaire peut donner congé au locataire pour vendre le logement. Le congé vaut alors offre de vente au profit du locataire qui peut se porter acquéreur dans certains délais.

  À savoir

le propriétaire peut aussi vendre le logement occupé en cours de bail sans en informer le locataire et sans lui donner congé.

Notification du congé

Pour être valide, la notification du congé doit obligatoirement être adressée au locataire par :

  • lettre recommandée avec accusé de réception,
  • ou acte d'huissier,
  • ou remise en main propre contre émargement ou récépissé.

Toutefois, pour éviter tout éventuel contentieux, il est recommandé d'envoyer la notification par lettre recommandée ou par acte d'huissier.

La notification doit être adressée à chacun des cotitulaires du bail, ou à chacun des époux ou partenaires de Pacs (s'ils ont informé le bailleur de leur mariage ou de la conclusion d'un Pacs).

Contenu de la lettre de congé

La lettre de congé adressée au locataire doit :

  • indiquer le prix de vente et le mode de paiement (au comptant ou par paiements échelonnés),
  • et décrire précisément ce que comprend la vente (logement et annexes).

À défaut, le congé n'est pas valable et le bail est reconduit pour la même durée.

Le congé régulièrement délivré vaut offre de vente au profit du locataire en place, sauf en cas de vente entre parents jusqu'au 3e degré inclus (neveu, oncle, grand-parent, arrière-grand-parent).

Depuis le 1er janvier 2018, le bailleur doit joindre à la lettre de congé la notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire .

Délais

Le bailleur peut donner congé à son locataire à l'échéance du bail.

Toutefois, si le logement a été vendu en cours de bail, le nouveau propriétaire doit parfois respecter un certain délai avant de pouvoir donner congé pour vendre ou pour habiter au locataire en place.

  • Le bailleur peut donner congé au locataire à l'échéance du bail.

    La notification doit être adressée au locataire au moins 6 mois avant la fin du bail.

    Ce délai court à partir du moment où le locataire a reçu la notification.

    Toutefois, rien n'interdit au bailleur de donner congé à une date antérieure à la date d'expiration du bail : le congé délivré pour une date prématurée n'est pas nul, mais prend effet à la date pour laquelle il aurait dû être donné (c'est-à-dire la date d'échéance du bail).

    Pendant ce délai, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps réel d'occupation du logement.

     Attention :

    si la lettre recommandée n'a pas été remise au locataire absent et a été renvoyée à l'expéditeur, la notification du congé donné par le bailleur n'est pas valable. En cas de difficultés, il est recommandé de faire délivrer le congé par acte d'huissier (démarche payante).

    • Le bailleur peut donner congé pour le terme du 1er renouvellement ou de la 1ère reconduction du bail en cours au moment de l'achat. La date d'achat prise en compte est celle de la signature de l'acte authentique.

      La lettre de congé doit être adressée au locataire au moins 6 mois avant le terme du bail.

      Ce délai court à partir du moment où le locataire a reçu la lettre de congé.

      Toutefois, rien n'interdit au bailleur de donner congé à une date antérieure : le congé délivré pour une date prématurée n'est pas nul, mais prend effet à la date pour laquelle il aurait dû être donné.

      Pendant ce délai, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps réel d'occupation du logement.

       Attention :

      si la lettre recommandée n'a pas été remise au locataire absent et a été renvoyée à l'expéditeur, la notification du congé donné par le bailleur n'est pas valable. En cas de difficultés, il est recommandé de faire délivrer le congé par acte d'huissier (démarche payante).

      Par exemple, si le bail s'achève le 31 mai 2017 et le logement a changé de propriétaire le 1er mars 2015, alors :

      • le terme de la 1ère reconduction intervient le 31 mai 2020,
      • la lettre de congé doit être reçue par le locataire au moins 6 mois avant le 31 mai 2020, soit au plus tard le 30 novembre 2019.

    • Le bailleur peut donner congé à l'échéance du bail. La date d'achat prise en compte est celle de la signature de l'acte authentique.

      La lettre de congé doit être adressée au locataire au moins 6 mois avant l'échéance du bail.

      Ce délai court à partir du moment où le locataire a reçu la lettre de congé.

      Toutefois, rien n'interdit au bailleur de donner congé à une date antérieure à la date d'échéance du bail : le congé délivré pour une date prématurée n'est pas nul, mais prend effet à la date pour laquelle il aurait dû être donné.

      Pendant ce délai, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps réel d'occupation du logement.

       Attention :

      si la lettre recommandée n'a pas été remise au locataire absent et a été renvoyée à l'expéditeur, la notification du congé donné par le bailleur n'est pas valable. En cas de difficultés, il est recommandé de faire délivrer le congé par acte d'huissier (démarche payante).

Décision du locataire

L'offre de vente au locataire est valable pendant les 2 premiers mois du préavis légal.

L'absence de réponse du locataire est considérée comme un refus d'acheter et il doit quitter le logement à la fin du bail.

Si le locataire accepte la vente, il doit en informer le propriétaire :

  • par lettre recommandée avec avis de réception
  • et au plus tard dans les 2 premiers mois du préavis légal du bailleur.

Le locataire dispose ensuite d'un délai de 2 mois (ou 4 mois en cas de recours à un crédit immobilier) à partir de la date d'envoi de sa réponse au propriétaire, pour signer l'acte de vente.

Le propriétaire peut donner congé à son locataire pour :

  • habiter le logement en tant que résidence principale,
  • ou y loger un proche, en tant que résidence principale.

Le bailleur peut donner congé pour loger un proche qui est :

  • son époux,
  • ou son concubin depuis au moins 1 an à la date du congé,
  • ou son partenaire de Pacs,
  • ou un ascendant ou celui de son époux, concubin ou partenaire de Pacs,
  • ou un descendant ou celui de son époux, concubin ou partenaire de Pacs.

Notification du congé

Pour être valide, la notification du congé doit obligatoirement être adressée au locataire par :

  • lettre recommandée avec accusé de réception,
  • ou acte d'huissier,
  • ou remise en main propre contre émargement ou récépissé.

Toutefois, pour éviter tout éventuel contentieux, il est recommandé d'envoyer la notification par lettre recommandée ou par acte d'huissier.

La notification doit être adressée à chacun des cotitulaires du bail, ou à chacun des époux ou partenaires de Pacs (s'ils ont informé le bailleur de leur mariage ou de la conclusion d'un Pacs).

Contenu de la lettre de congé

Le courrier adressé au locataire en place doit préciser :

  • le motif du congé,
  • les noms et adresses du ou des bénéficiaires,
  • et, si le bail est signé depuis le 27 mars 2014, l'indication du lien entre le bailleur et le ou les bénéficiaires, ainsi que le caractère réel et sérieux de la reprise.

À défaut, le congé n'est pas valable et le bail est reconduit pour la même durée.

Depuis le 1er janvier 2018, le bailleur doit joindre à la lettre de congé la notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire .

Délais

Le bailleur peut donner congé à son locataire à l'échéance du bail.

Toutefois, si le logement a été vendu en cours de bail, le nouveau propriétaire doit parfois respecter un certain délai avant de pouvoir donner congé pour vendre ou pour habiter au locataire en place.

  • Le bailleur peut donner congé au locataire à l'échéance du bail.

    La lettre de congé doit être adressée au locataire au moins 6 mois avant la fin du bail.

    Ce délai court à partir du moment où le locataire a reçu la lettre de congé.

    Toutefois, rien n'interdit au bailleur de donner congé à une date antérieure à la date d'expiration du bail : le congé délivré pour une date prématurée n'est pas nul, mais prend effet à la date pour laquelle il aurait dû être donné (c'est-à-dire la date d'échéance du bail).

    Pendant ce délai, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps réel d'occupation du logement.

     Attention :

    si la lettre recommandée n'a pas été remise au locataire absent et a été renvoyée à l'expéditeur, la notification du congé donné par le bailleur n'est pas valable. En cas de difficultés, il est recommandé de faire délivrer le congé par acte d'huissier (démarche payante).

    • Le bailleur peut donner congé à l'échéance du bail, mais il ne prendra effet qu'à l'expiration d'un délai de 2 ans à partir de la date d'achat. La date d'achat est celle de la signature de l'acte authentique.

      La lettre de congé doit être adressée au locataire au moins 6 mois avant l'échéance du bail.

      Ce délai court à partir du moment où le locataire a reçu la lettre de congé.

      Toutefois, rien n'interdit au bailleur de donner congé à une date antérieure : le congé délivré pour une date prématurée n'est pas nul, mais prend effet à la date pour laquelle il aurait dû être donné.

      Pendant ce délai, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps réel d'occupation du logement.

       Attention :

      si la lettre recommandée n'a pas été remise au locataire absent et a été renvoyée à l'expéditeur, la notification du congé donné par le bailleur n'est pas valable. En cas de difficultés, il est recommandé de faire délivrer le congé par acte d'huissier (démarche payante).

      Par exemple, si le logement a été acheté le 15 juin 2016 et que le terme du bail intervient le 20 juillet 2017, alors :

      • la lettre de congé doit être reçu par le locataire au moins 6 mois avant le terme du bail, soit le 20 janvier 2017 au plus tard,
      • le congé ne prendra effet qu'au 15 juin 2018.

    • Le bailleur peut donner congé à l'échéance du bail. La date d'achat prise en compte est celle de la signature de l'acte authentique.

      La lettre de congé doit être adressée au locataire au moins 6 mois avant l'échéance du bail.

      Ce délai court à partir du moment où le locataire a reçu la lettre de congé.

      Toutefois, rien n'interdit au bailleur de donner congé à une date antérieure à la date d'échéance du bail : le congé délivré pour une date prématurée n'est pas nul, mais prend effet à la date pour laquelle il aurait dû être donné.

      Pendant ce délai, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps réel d'occupation du logement.

       Attention :

      si la lettre recommandée n'a pas été remise au locataire absent et a été renvoyée à l'expéditeur, la notification du congé donné par le bailleur n'est pas valable. En cas de difficultés, il est recommandé de faire délivrer le congé par acte d'huissier (démarche payante).

Contestation

Le locataire peut contester le motif de reprise pour habiter si, après avoir quitté les lieux, il apporte la preuve :

  • que le logement n'a jamais été repris,
  • ou que le logement est vide,
  • ou qu'il est utilisé comme résidence secondaire.

Il peut alors demander au tribunal d'instance dont dépend le logement loué de lui accorder des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.

En cas de congé frauduleux (motif mensonger), le bailleur s'expose également à une amende pénale.

Exemple de motifs

En fin de bail, le propriétaire peut refuser que la location se poursuive et décider de donner congé au locataire pour motif légitime et sérieux.

La loi n'ayant pas défini ce qu'il faut entendre par légitime et sérieux, en cas de contestation par le locataire (possible dès réception de la lettre de congé), c'est au juge du tribunal d'instance dont dépend le logement loué de décider si le motif invoqué par le propriétaire entre dans cette définition.

C'est notamment le cas si le propriétaire peut prouver des troubles de voisinage ou des retards répétés du paiement du loyer.

Notification du congé

Pour être valide, la notification du congé doit obligatoirement être adressée au locataire par :

  • lettre recommandée avec accusé de réception,
  • ou acte d'huissier,
  • ou remise en main propre contre émargement ou récépissé.

Toutefois, pour éviter tout éventuel contentieux, il est recommandé d'envoyer la notification par lettre recommandée ou par acte d'huissier.

La notification doit être adressée à chacun des cotitulaires du bail, ou à chacun des époux ou partenaires de Pacs (s'ils ont informé le bailleur de leur mariage ou de la conclusion d'un Pacs).

Contenu de la lettre de congé

La lettre de congé adressée au locataire doit préciser le motif qui entraîne le non renouvellement du bail.

Délais

Le bailleur peut donner congé au locataire à l'échéance du bail.

La lettre de congé doit être adressée au locataire au moins 6 mois avant la fin du bail.

Ce délai court à partir du moment où le locataire a reçu la lettre de congé.

Toutefois, rien n'interdit au bailleur de donner congé à une date antérieure à la date d'expiration du bail : le congé délivré pour une date prématurée n'est pas nul, mais prend effet à la date pour laquelle il aurait dû être donné (c'est-à-dire la date d'échéance du bail).

Pendant ce délai, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps réel d'occupation du logement.

 Attention :

si la lettre recommandée n'a pas été remise au locataire absent et a été renvoyée à l'expéditeur, la notification du congé donné par le bailleur n'est pas valable. En cas de difficultés, il est recommandé de faire délivrer le congé par acte d'huissier (démarche payante).

En fonction de son âge et de ses ressources, le locataire peut bénéficier d'une protection.

  • Le locataire a moins de 65 ans (à la date d'échéance du bail)
  • Le locataire a plus de 65 ans (à la date d'échéance du bail)

Le locataire est protégé :

  • s'il héberge une personne âgée de plus de 65 ans (à la date d'échéance du bail) et fiscalement à charge
  • et si, à la date de notification, le montant cumulé des ressources de toutes les personnes vivant dans le logement sont inférieures aux plafonds suivants :
Plafonds des ressources 2017 à respecter en 2019

Composition du foyer

Île-de-France

Autre région

Paris ou ville limitrophe

Autre commune

1 personne

23 721 €

23 721 €

20 623 €

2 personnes

(sans personne à charge)

35 452 €

35 452 €

27 540 €

Jeune couple

(sans personne à charge) ou 1 personne en situation de handicap titulaire de la carte mobilité inclusion invalidité

46 473 €

42 616 €

33 119 €

3 personnes

ou

1 personne + 1 personne à charge ou 2 personnes dont au moins 1 est en situation de handicap titulaire de la carte mobilité inclusion invalidité

46 473 €

42 616 €

33 119 €

4 personnes

ou

1 personne + 2 personnes à charge ou 3 personnes dont au moins une est en situation de handicap titulaire de la carte mobilité inclusion invalidité

55 486 €

51 046 €

39 982 €

5 personnes

ou

1 personne + 3 personnes à charge ou 4 personnes dont au moins 1 est en situation de handicap titulaire de la carte mobilité inclusion invalidité

66 017 €

60 429 €

47 035 €

6 personnes

ou

1 personne + 4 personnes à charge ou 5 personnes dont au moins 1 est en situation de handicap titulaire de la carte mobilité inclusion invalidité

74 286 €

68 001 €

53 008 €

Par personne supplémentaire

+ 8 278 €

+ 7 577 €

+ 5 912 €

Si tel est le cas, le renouvellement du bail est automatique, sauf si le bailleur :

  • a plus de 65 ans (à la date d'échéance du bail)
  • ou possède (à la date de notification) des revenus inférieurs aux mêmes plafonds de ressources,
  • ou trouve une solution de relogement au locataire.

Le locataire est protégé si ses ressources (à la date de notification) sont inférieures aux plafonds suivants :

Plafonds des ressources 2017 à respecter en 2019

Composition du foyer

Île-de-France

Autre région

Paris ou ville limitrophe

Autre commune

1 personne

23 721 €

23 721 €

20 623 €

2 personnes

(sans personne à charge)

35 452 €

35 452 €

27 540 €

Jeune couple

(sans personne à charge) ou 1 personne en situation de handicap titulaire de la carte mobilité inclusion invalidité

46 473 €

42 616 €

33 119 €

3 personnes

ou

1 personne + 1 personne à charge ou 2 personnes dont au moins 1 est en situation de handicap titulaire de la carte mobilité inclusion invalidité

46 473 €

42 616 €

33 119 €

4 personnes

ou

1 personne + 2 personnes à charge ou 3 personnes dont au moins une est en situation de handicap titulaire de la carte mobilité inclusion invalidité

55 486 €

51 046 €

39 982 €

5 personnes

ou

1 personne + 3 personnes à charge ou 4 personnes dont au moins 1 est en situation de handicap titulaire de la carte mobilité inclusion invalidité

66 017 €

60 429 €

47 035 €

6 personnes

ou

1 personne + 4 personnes à charge ou 5 personnes dont au moins 1 est en situation de handicap titulaire de la carte mobilité inclusion invalidité

74 286 €

68 001 €

53 008 €

Par personne supplémentaire

+ 8 278 €

+ 7 577 €

+ 5 912 €

Si tel est le cas, le renouvellement du bail est automatique, sauf si le bailleur :

  • a plus de 65 ans (à la date d'échéance du bail)
  • ou possède (à la date de notification) des revenus inférieurs aux mêmes plafonds de ressources,
  • ou trouve une solution de relogement au locataire.

Dans certains cas, le propriétaire d'un logement meublé peut donner congé à son locataire à l'échéance du bail à condition de respecter certaines conditions de formes et de délais. Il peut donner congé pour vendre le logement, pour le reprendre (pour y habiter ou pour loger un proche), ou pour un motif légitime et sérieux (impayés, troubles de voisinage, ...). Une exception existe toutefois : les locataires protégés.

Délais

Le congé délivré par le bailleur ne peut prendre effet qu'au terme du bail.

La notification doit être adressée au locataire au moins 3 mois avant l'échéance du bail.

Ce délai court à partir du moment où le locataire a reçu la notification.

Toutefois, rien n'interdit au bailleur de donner congé à une date antérieure à la date d'expiration du bail : le congé délivré pour une date prématurée n'est pas nul, mais prend effet à la date pour laquelle il aurait dû être donné.

Le locataire est redevable du loyer et des charges pour le temps où il a effectivement occupé les lieux.

 Attention :

si la lettre recommandée n'a pas été remise au locataire absent et a été renvoyée à l'expéditeur, la notification du congé donné par le bailleur n'est pas valable. En cas de difficultés, il est recommandé de faire délivrer le congé par acte d'huissier (démarche payante)

Le congé pour vendre délivré par le bailleur ne donne pas un droit de priorité (droit de préemption) à son locataire pour se porter acheteur du logement.

Contenu de la lettre

La lettre de congé adressée au locataire doit indiquer le motif de congé.

Le propriétaire peut donner congé à son locataire pour :

  • habiter le logement en tant que résidence principale,
  • ou y loger un proche, en tant que résidence principale également.

Le bailleur peut donner congé pour loger un proche qui est :

  • son époux,
  • ou son concubin depuis au moins 1 an à la date du congé,
  • ou son partenaire de Pacs,
  • ou un ascendant ou celui de son époux, concubin ou partenaire de Pacs,
  • ou un descendant ou celui de son époux, concubin ou partenaire de Pacs.

Contenu de la lettre de congé

La lettre de congé adressée au locataire doit préciser le motif qui conduit le bailleur à ne pas renouveler le bail.

S'il s'agit d'un congé pour reprise, le courrier doit en outre indiquer :

  • le nom du bénéficiaire,
  • son adresse,
  • la nature du lien existant entre le bénéficiaire et le bailleur.

Délais

Le bailleur peut donner congé à l'échéance du bail.

La notification doit être adressée au locataire au moins 3 mois avant l'échéance du bail.

Ce délai court à partir du moment où le locataire a reçu la notification.

Toutefois, rien n'interdit au bailleur de donner congé à une date antérieure à la date d'expiration du bail : le congé délivré pour une date prématurée n'est pas nul, mais prend effet à la date pour laquelle il aurait dû être donné.

Le locataire est redevable du loyer et des charges pour le temps où il a effectivement occupé les lieux.

 Attention :

si la lettre recommandée n'a pas été remise au locataire absent et a été renvoyée à l'expéditeur, la notification du congé donné par le bailleur n'est pas valable. En cas de difficultés, il est recommandé de faire délivrer le congé par acte d'huissier (démarche payante)

Contestation

Le locataire peut contester le motif de reprise pour habiter si, après avoir quitté les lieux, il apporte la preuve :

  • que le logement n'a jamais été repris,
  • ou que le logement est vide,
  • ou qu'il est utilisé comme résidence secondaire.

Il peut alors demander au tribunal d'instance dont dépend le logement loué de lui accorder des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.

En cas de congé frauduleux (motif mensonger), le bailleur s'expose également à une amende pénale.

Exemple de motifs

En fin de bail, le propriétaire peut refuser que la location se poursuive et décider de donner congé au locataire pour motif légitime et sérieux.

La loi n'ayant pas défini ce qu'il faut entendre par légitime et sérieux, en cas de contestation par le locataire (possible dès réception de la lettre de congé), c'est au juge du tribunal d'instance dont dépend le logement loué de décider si le motif invoqué par le propriétaire entre dans cette définition. C'est notamment le cas si le propriétaire peut prouver :

Contenu de la lettre de congé

La lettre doit préciser le motif qui entraîne le non renouvellement du bail.

Délais

Le bailleur peut donner congé à l'échéance du bail.

La notification doit être adressée au locataire au moins 3 mois avant l'échéance du bail.

Ce délai court à partir du moment où le locataire a reçu la notification.

Toutefois, rien n'interdit au bailleur de donner congé à une date antérieure à la date d'expiration du bail : le congé délivré pour une date prématurée n'est pas nul, mais prend effet à la date pour laquelle il aurait dû être donné.

Le locataire est redevable du loyer et des charges pour le temps où il a effectivement occupé les lieux.

 Attention :

si la lettre recommandée n'a pas été remise au locataire absent et a été renvoyée à l'expéditeur, la notification du congé donné par le bailleur n'est pas valable. En cas de difficultés, il est recommandé de faire délivrer le congé par acte d'huissier (démarche payante)

En fonction de son âge et de ses ressources, le locataire bénéficie d'une protection.

  À savoir

il est tenu de l'âge du locataire, de la personne à sa charge et du bailleur à la date d'échéance du bail.

  • Le locataire a moins de 65 ans (à la date d'échéance du bail)
  • Le locataire a plus de 65 ans (à la date d'échéance du bail)

Le locataire est protégé :

  • s'il héberge une personne âgée de plus de 65 ans (à la date d'échéance du bail) et fiscalement à charge
  • et si (à la date de notification) le montant cumulé des ressources de toutes les personnes vivant dans le logement sont inférieures aux plafonds suivants :
Plafonds des ressources 2017 à respecter en 2019

Composition du foyer

Île-de-France

Autre région

Paris ou ville limitrophe

Autre commune

1 personne

23 721 €

23 721 €

20 623 €

2 personnes

(sans personne à charge)

35 452 €

35 452 €

27 540 €

Jeune couple

(sans personne à charge) ou 1 personne en situation de handicap titulaire de la carte mobilité inclusion invalidité

46 473 €

42 616 €

33 119 €

3 personnes

ou

1 personne + 1 personne à charge ou 2 personnes dont au moins 1 est en situation de handicap titulaire de la carte mobilité inclusion invalidité

46 473 €

42 616 €

33 119 €

4 personnes

ou

1 personne + 2 personnes à charge ou 3 personnes dont au moins une est en situation de handicap titulaire de la carte mobilité inclusion invalidité

55 486 €

51 046 €

39 982 €

5 personnes

ou

1 personne + 3 personnes à charge ou 4 personnes dont au moins 1 est en situation de handicap titulaire de la carte mobilité inclusion invalidité

66 017 €

60 429 €

47 035 €

6 personnes

ou

1 personne + 4 personnes à charge ou 5 personnes dont au moins 1 est en situation de handicap titulaire de la carte mobilité inclusion invalidité

74 286 €

68 001 €

53 008 €

Par personne supplémentaire

+ 8 278 €

+ 7 577 €

+ 5 912 €

Si tel est le cas, le renouvellement du bail est automatique, sauf si le bailleur :

  • a plus de 65 ans (à la date d'échéance du bail)
  • ou a (à la date de notification) des revenus inférieurs à ces plafonds de ressources,
  • ou trouve une solution de relogement au locataire.

Le locataire est protégé si ses ressources sont inférieures (à la date de notification) aux plafonds suivants :

Plafonds des ressources 2017 à respecter en 2019

Composition du foyer

Île-de-France

Autre région

Paris ou ville limitrophe

Autre commune

1 personne

23 721 €

23 721 €

20 623 €

2 personnes

(sans personne à charge)

35 452 €

35 452 €

27 540 €

Jeune couple

(sans personne à charge) ou 1 personne en situation de handicap titulaire de la carte mobilité inclusion invalidité

46 473 €

42 616 €

33 119 €

3 personnes

ou

1 personne + 1 personne à charge ou 2 personnes dont au moins 1 est en situation de handicap titulaire de la carte mobilité inclusion invalidité

46 473 €

42 616 €

33 119 €

4 personnes

ou

1 personne + 2 personnes à charge ou 3 personnes dont au moins une est en situation de handicap titulaire de la carte mobilité inclusion invalidité

55 486 €

51 046 €

39 982 €

5 personnes

ou

1 personne + 3 personnes à charge ou 4 personnes dont au moins 1 est en situation de handicap titulaire de la carte mobilité inclusion invalidité

66 017 €

60 429 €

47 035 €

6 personnes

ou

1 personne + 4 personnes à charge ou 5 personnes dont au moins 1 est en situation de handicap titulaire de la carte mobilité inclusion invalidité

74 286 €

68 001 €

53 008 €

Par personne supplémentaire

+ 8 278 €

+ 7 577 €

+ 5 912 €

Si tel est le cas, le renouvellement du bail est automatique sauf si le bailleur :

  • a plus de 65 ans (à la date d'échéance du bail)
  • ou a (à la date de notification) des revenus inférieurs à ces plafonds de ressources,
  • ou trouve une solution de relogement au locataire.

Sous certaines conditions, le droit au maintien dans les lieux dont bénéficie le locataire d'un logement loué sous le régime de la loi de 1948 ne s'applique pas. Dans ce cas, le bailleur peut donner congé à son locataire sous réserve de respecter la procédure.

Conditions liées au bailleur

Le bailleur peut donner congé à son locataire s'il souhaite reprendre le logement comme résidence principale :

  • pour lui même,
  • pour son époux(se),
  • pour ses ascendants ou descendants,
  • ou pour les ascendants ou descendants de son époux(se).

Relogement

Le propriétaire doit proposer au locataire une solution de relogement conforme aux besoins du locataire auquel il donne congé.

Cette obligation de relogement ne s'applique pas si le bailleur a acquis (achat, donation, héritage...) le logement il y a au moins 10 ans (ou 4 ans s'il peut justifier auprès du juge qu'il a acheté le bien en vue de l'habiter).

De plus, l'obligation de proposer un relogement au locataire ne s'applique pas si le propriétaire :

  • est lui-même évincé d'un logement qu'il loue à un bailleur qui exerce un droit de reprise,
  • est lui-même évincé d'un logement qui fait l'objet d'une expropriation ou d'une mesure d'interdiction d'habiter dans les lieux pour cause de péril ou d'insalubrité,
  • ne bénéficie plus de son logement de fonction pour des raisons indépendantes de sa volonté.

 Attention :

toutefois, dans ces trois derniers cas, le bailleur ne peut donner congé au locataire s'il est déjà propriétaire d'un autre logement libre et correspondant à ses besoins.

Locataire protégé

Le droit de reprise pour habiter ne peut pas être exercé par le bailleur si le locataire du logement :

  • est âgé de plus de 70 ans,
  • et dispose de ressources annuelles inférieures à 27 381,90 € (c'est-à-dire 1,5 fois le montant annuel du Smic brut).

Cette protection ne s'applique pas si le bénéficiaire de la reprise (le propriétaire ou l'un de ses proches) est lui-même âgé de plus de 65 ans (dans ce cas, le locataire n'est pas protégé, quels que soient son âge et le montant de ses ressources.)

Notification du congé

Le propriétaire qui souhaite reprendre le logement pour y habiter ou y loger un proche doit notifier le congé à son locataire par courrier remis :

  • en recommandé avec avis de réception,
  • par acte d'huissier,
  • ou en main propre contre émargement ou récépissé.

Toutefois, pour éviter tout éventuel contentieux, il est recommandé d'envoyer la lettre en recommandé ou par acte d'huissier.

Pour être valable, la lettre de congé doit contenir un certain nombre d'informations qui varient selon la nature de la reprise.

  • La lettre de congé doit préciser :

    • les caractéristiques du logement proposé (adresse, nombre de pièces, degré de confort et loyer du logement proposé, nom et coordonnées du propriétaire)
    • le délai de reprise (3 mois minimum),
    • l'identité du bénéficiaire de la reprise.

    Le locataire dispose d'1 mois pour refuser ou accepter la proposition.

    En l'absence de réponse ou cas de refus dans ce délai, le bailleur doit saisir le tribunal d'instance dont dépend le logement.

  • La lettre de congé doit préciser :

    • les raisons du congé (droit de reprise exercé en vertu de l'article 19 de la loi de 1948),
    • la date et le mode d'acquisition de l'immeuble,
    • le nom et l'adresse du propriétaire du bénéficiaire de la reprise,
    • la catégorie à laquelle appartient le propriétaire si c'est lui qui bénéficie de la reprise,
    • l'emplacement et le nombre de pièces du logement du bénéficiaire.

Préavis applicable

Un délai de préavis pendant lequel le locataire peut rester dans les lieux s'applique à partir de la réception du courrier par le locataire. Ce délai est de :

  • 3 mois minimum si le congé est donné pour habiter avec une offre de relogement,
  • 6 mois dans tous les autres cas.

Nature des travaux concernés

Le propriétaire peut reprendre le logement lorsqu'il souhaite effectuer certains travaux.

Il s'agit des travaux :

  • de démolition pour reconstruction,
  • ou de surélévation,
  • ou d'addition de construction.

Relogement

Le propriétaire doit proposer au locataire une solution de relogement conforme aux besoins du locataire auquel il donne congé.

Notification du congé

Le propriétaire qui souhaite reprendre le logement pour y habiter ou y loger un proche doit notifier le congé à son locataire par courrier remis :

  • en recommandé avec avis de réception,
  • par acte d'huissier,
  • ou en main propre contre émargement ou récépissé.

Toutefois, pour éviter tout éventuel contentieux, il est recommandé d'envoyer la lettre en recommandé ou par acte d'huissier.

La lettre de congé doit reproduire :

  • le motif du congé,
  • les dispositions des articles 13 et 13 bis de la loi de 1948.

Préavis applicable

Un délai de préavis pendant lequel le locataire peut rester dans les lieux s'applique à compter de la réception du courrier.

Ce délai est de 6 mois.

Questions ? Réponses !

Pour en savoir plus