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Service public pour les particuliers

Fiche pratique

Financer l'achat ou la construction d'un logement : solutions

Vérifié le 04 October 2018 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)

Acheter ou faire construire un logement peut être financé par un apport personnel (somme d'argent que vous avez, c'est-à-dire votre épargne) ou par un ou plusieurs prêts immobiliers accordés par un organisme financier (exemple : banque), ou par les 2 à la fois : apport personnel et prêt(s) immobilier(s). Il existe des prêts mis en place par l'État pour vous aider à devenir propriétaire de votre logement.

Le financement d'une opération immobilière comprend plusieurs éléments. Il peut comporter et combiner notamment :
- l'achat du logement,
- le coût d'éventuels travaux sur le logement (réparations, rénovation, ...),
- les frais de notaire,
- les frais d'agence immobilière si vous faites appel à un agent immobilier,
- et, si vous prenez un crédit immobilier, les frais liés à l'emprunt (frais de dossier, frais d'hypothèque ou de caution bancaire, éventuellement rémunération d'un courtier...)
Le financement d'une opération immobilière comprend plusieurs éléments. Il peut comporter et combiner notamment :
- l'achat du terrain
- le coût de la construction du logement,
- les frais de notaire,
- les frais d'agence immobilière si vous faites appel à un agent immobilier,
- et si vous prenez un crédit immobilier, les frais liés à l'emprunt (frais de dossier, frais d'hypothèque ou de caution bancaire, éventuellement rémunération d'un courtier...)

Vous pouvez financer tout ou partie de votre opération immobilière par votre épargne, qui vous servira alors d'apport personnel :

les sommes placées sur un compte bancaire, un compte épargne logement (CEL) ou un livret (livret A, d'épargne populaire ou de développement durable),
et l'épargne acquise au titre de la participation dans l'entreprise.

Vous pouvez également financer tout ou partie de votre opération immobilière en souscrivant un ou plusieurs crédits immobiliers. Toutefois, il est d'usage de ne pas dépasser un certains taux d'endettement (33 %).

Types de prêts immobiliers

Vous pouvez obtenir, sous certaines conditions, différents prêts, notamment :

Prêt épargne logement, obtenu grâce à un plan d'épargne logement (PEL) ou un compte épargne logement (CEL)
Prêt à taux zéro renforcé (PTZ+)
Prêt classique accordé par une banque
Prêt conventionné d'accession sociale (PAS)
Prêt Action logement (ex-1% logement)
Prêt accordé par une caisse de retraite ou une mutuelle
Prêt accordé aux fonctionnaires
Prêts relais (prêts contractés dans l'attente de la vente du logement précédent)

Attention :

certains de ces prêts sont accordés sous condition de ressources (PTZ+, PAS, voire le prêt classique) ou d'apport personnel.

Taux d'endettement maximum

La loi ne fixe pas de taux d'endettement maximum. Il est cependant d'usage de faire en sorte que le taux d'endettement ne dépasse pas le tiers de ses revenus (soit 33 % de ses revenus).

Le taux d'endettement se calcule :

en divisant vos charges mensuelles : vos mensualités d'emprunt (ce que vous payez chaque mois pour rembourser les crédits que vous avez pris) + le(s) pension(s) alimentaire(s) que vous payez
par vos ressources mensuelles : revenu mensuel fixe + le(s) pension(s) alimentaire(s) que vous recevez
et en multipliant le résultat par 100.

Pour faire ce calcul, vous pouvez utiliser ce calculateur :

Simulateur
Calculateur d'endettement

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Banque de France